FAQ Grunderwerbsteuer und Baulandmobilisierungsgesetz

Hier findet Ihr Antworten auf häufig gestellte Fragen

Absenkung Grunderwerbsteuer bei Ersterwerb einer Immobilie – Antrag im Landtag

 

Warum sind die Immobilienpreise in Schleswig-Holstein in den letzten Jahren so extrem angestiegen❓

Der Immobilienmarkt in Schleswig-Holstein ist extrem angespannt. So sind die Baupreise für Wohngebäude seit 2015 um mehr als 25% gestiegen. Der Preisanstieg für Bestandsimmobilien in Schleswig-Holstein war laut LBS Immobilienatlas sogar noch erheblicher und betrug in einigen Regionen des Landes seit 2018 bis zu 50%.
Die Ursachen für den Anstieg sind vielfältig. Eine der Hauptursachen sind die anhaltend niedrigen Kapitalmarktzinsen. Sie ermöglichen auf der einen Seite vielen Menschen, günstige Immobilienkredite aufzunehmen und Wohneigentum zu schaffen. Gleichzeitig führt dies jedoch zu einer hohen Nachfrage und in der Folge zu steigenden Preisen von Bestandsimmobilien und Bauland sowie zu höheren Baupreisen. Die hohe Nachfrage entsteht nicht zuletzt auch dadurch, dass die Mieten in Schleswig-Holstein mittlerweile so stark gestiegen sind, dass der Erwerb der eigenen vier Wände für viele Menschen günstiger ist, als weiter zur Miete zu wohnen.
Gleichzeitig sorgen die niedrigen Zinsen dafür, dass viele Formen der klassischen Geldanlage weniger lukrativ geworden sind. Daher entscheiden sich viele Menschen für Immobilien als Wertanlage, was die Preise noch einmal anziehen lässt. Diese Entwicklung hat sich durch die Corona-Krise weiter verschärft.

 

Welche Folgen hat die Preisentwicklung am Immobilienmarkt insbesondere für junge Familien❓

Der Großteil der Kosten für den Hauskauf lassen sich auf für junge Menschen über den Immobilienkredit abdecken. Dabei helfen besonders die bestehenden Förderkredite für Menschen mit geringen Einkommen über die KfW und die IB.SH. Allerdings verfügen gerade junge Menschen meist nur über wenig Eigenkapital. Dies wird häufig zum Problem, denn in der Regel können die sogenannten Kaufnebenkosten nicht über die Immobilienkredite finanziert werden.
Die Kaufnebenkosten umfassen die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Gebühren für den Grundbucheintrag sowie gegebenenfalls Maklergebühren. Dabei machen die Grunderwerbsteuer und die Maklergebühren den mit Abstand größten Teil der Nebenkosten aus. Sie richten sich nach dem Kaufpreis, so dass sich auch die Belastung für die Käufer*innen entsprechend größer wird. Die Maklergebühren schlagen meist mit 3,57 % zu Buche, die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein derzeit 6,5 % des Kaufpreises und können somit mehrere zehntausend Euro betragen.

 

Was will die SPD-Landtagsfraktion unternehmen, um die Nebenkosten beim Immobilienkauf zu senken❓

Hiervon macht die Grunderwerbsteuer alleine rund 56% aus. Die SPD-Landtagsfraktion hat zur August-Tagung des Landtages einen Antrag eingebracht, die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein für alle natürlichen Personen bei Ersterwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie oder eines dafür vorgesehenen Baugrundstückes auf einen ermäßigten Satz abzusenken. Dieser soll sich für jedes im Haushalt lebende Kind weiter reduzieren, um Familien mit Kindern besonders zu fördern. Bei Erwerb jeder weiteren Immobilie sowie bei nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien soll weiterhin ein Satz von 6,5 % gelten.
Dabei soll sichergestellt werden, dass der ermäßigte Satz nur dann anfällt, wenn die Wohnimmobilie als auf Dauer angelegter Erstwohnsitz genutzt werden soll. Hierdurch soll vermieden werden, dass die Ermäßigung denjenigen Zugute kommt, die sich in Schleswig-Holstein nur einen Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung erwerben wollen.
Um deutlich zu machen, was dies im Einzelfall bedeuten kann, hier ein Rechenbeispiel:

Bestandsimmobilie in SH, 150 qm, Kaufpreis inklusive Grundstück rund 600.000 € (ohne Kaufnebenkosten)

  • Grunderwerbssteuer bei 6,5 % = 39.000 €
  • Grunderwerbssteuer bei 3 % = 18.000 € (Ersparnis von 21.000 €)
  • mit zwei Kindern 2 % = 12.000 € (Ersparnis von 27.000 €)

Baugrundstück in SH, 600 qm, Kaufpreis rund 100.000 € (ohne Kaufnebenkosten)

  • Grunderwerbssteuer bei 6,5% = 6.500 €
  • Grunderwerbssteuer bei 3 % = 3.000 € (Ersparnis von 3.500 €)
  • Grunderwerbssteuer bei 2 % (zwei Kinder)= 2.000 € (Ersparnis von 4.500 €)

Das Rechenbeispiel zeigt, dass eine gezielte Absenkung der Grunderwerbsteuer beispielsweise auf 3,0% (ohne Kinder) eine ganz erhebliche Entlastung beim Immobilienkauf darstellt. Dadurch, dass die Absenkung nur beim ersten Erwerb einer Immobilie im Leben zum tragen kommt, werden gezielt diejenigen gefördert, die sich Wohneigentum schaffen wollen. Der Kauf einer Zweitwohnung oder von Anlageobjekten sollen nicht begünstigt werden. Auch profitieren nur natürliche Personen – also Menschen, die sich privat eine Immobilie zur eigenen Nutzung kaufen. Unternehmen, Vereine und andere juristische Personen bleiben weiter mit den vollen 6,5 % steuerpflichtig.

 

Ist die Absenkung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer Immobilie überhaupt finanzierbar❓

Zwar ist die Grunderwerbsteuer, deren Aufkommen dem Landeshaushalt zufließt und in Teilen über das FAG an die Kommunen weiter gereicht wird, eine wichtige Einnahmequelle. Wir haben 2014 die letzte Erhöhung der Grunderwerbsteuer mitgetragen – allerdings war zu dieser Zeit die finanzielle Lage des Landes noch eine andere. Mit den gestiegenen Immobilienpreisen haben sich auch die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer seit 2014 nahezu verdoppelt. Die Reform der Besteuerung der sogenannten „Share Deals“ wird sich mittel- bis langfristig ebenfalls positiv auf die Einnahmen auswirken, denn in Zukunft wird in viel mehr Fällen, in denen Unternehmensanteile verkauft werden, ebenfalls Grunderwerbsteuer fällig. Daher sind hier entsprechende Spielräume für eine gezielte Absenkung der Grunderwerbsteuer zum Zwecke der Förderung des Ersterwerbs einer Wohnimmobilie vorhanden. Hinzu kommt, dass die beabsichtigte Absenkung wie beschrieben bei weitem nicht alle Grundstücksgeschäfte betrifft, so dass die Einnahmen des Landes weiter auf einem hohen Niveau erhalten bleiben werden.

Entwicklung der Einnahmen der Grunderwerbsteuer seit 2011:

Haushaltsjahr Aufkommen in Mio
2011 233 Steuersatz seit 1998: 3,5%
2012 321 Steuersatz seit 2012: 5,0%
2013 352
2014 428 Steuersatz seit 2014: 6,5%
2015 545
2016 585
2017 611
2018 654
2019 738
2020 813
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Statistikamtes Nord

 

Welche anderen Vorschläge gibt es, um die Nebenkosten beim immobilienkauf zu senken❓

Die CDU Schleswig-Holstein hat in ihrem Wahlprogramm zur letzten Landtagswahl gefordert, die Grunderwerbsteuer für alle auf 5,0% zu senken. Dies haben wir von Anfang an kritisiert, da hiervon nicht nur Familien und Ersterwerber, sondern auch Unternehmen und Finanzinvestoren profitiert hätten. Eine gezielte Förderung von Familien, wie die CDU versprochen hat sieht anders aus.
Mittlerweile hat die CDU einen weiteren Vorschlag unterbreitet, nach dem Familien vom Land einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer erhalten sollen. Die Zulage muss allerdings extra beantragt werden. Wir halten den Vorschlag der CDU für nicht sinnvoll, da somit das Land weiterhin erst eine Steuer erhebt, die es später dann selbst bezuschusst. Damit schafft das Land nur weitere Bürokratie. Es bedarf dafür nicht nur der Steuerverwaltung, sondern auch eine weitere Stelle, die den Zuschuss genehmigt. Dies verursacht weitere Kosten, die nicht den Familien zugute kommen. Bei unserem Vorschlag würde dagegen alleinig das Finanzamt prüfen. Dadurch entsteht im Gegensatz zum CDU-Vorschlag kein zusätzlicher Aufwand.
Die FDP hat in den Koalitionsvertrag der Jamaika-Koalition hineinverhandelt, dass sich das Land für einen Freibetrag für Familien und Ersterwerber bei der Grunderwerbsteuer einsetzt. Auch dieser Vorschlag wäre zwar hilfreich für die Familien gewesen. Allerdings hätte für diesen Vorschlag das Grunderwerbsteuergesetz auf Bundesebene geändert werden müssen. Damit haben sich CDU, Grüne und FDP einen schlanken Fuß gemacht, denn sie mussten die Vereinbarung nicht selbst im Land umsetzen, sondern konnten an den Bund verweisen. Den Familien im Land dieses Verhalten aber nicht geholfen. Wir setzen bei unserer Lösung deshalb auf eine Regelung, die das Land auch alleine treffen kann. Nur das hilft den Familien in Schleswig-Holstein wirklich.

 

Umsetzung des Baulandmobilisierungsgesetzes auch in Schleswig-Holstein – Antrag im Landtag

 

Was ist das Baulandmobilisierungsgesetz❓

Im Mai 2021 wurde von Bundestag und Bundesrat das „Baulandmobilisierungsgesetz“ beschlossen. Die damit verbundene Reform des Baugesetzbuches im Bereich der kommunalen Planungsrechte war ein Kernanliegen der SPD in dieser Bundestags-Wahlperiode. Ziel war, den Kommunen erweiterte Planungsinstrumente in die Hand zu geben, um den größten Flaschenhals bei der Bekämpfung des Wohnungsmangels in unseren Städten und Gemeinden zu beseitigen: Den Mangel an Bauland. Denn nur, wenn genügend Bauland aktiviert werden kann, kann dem Wohnungsbedarf und dem Flächenschutz gleichermaßen Rechnung getragen werden.
Dazu ist es der SPD immer wichtig gewesen, durch diese erweiterten Planungsrechte eine sozialere und gemeinwohlorientiertere Baupolitik in Deutschland zu erreichen. Denn nur wenn es die Kommunen selbst in der Hand haben, Wohnungsbau vorrangig umsetzen zu können und Bodenspekulationen einen Riegel vorzuschieben, wird es gelingen, genügend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen – denn sie müssen steuern können, ob Hotels und Luxus-Eigentumswohnungen entstehen oder bezahlbarer oder gar sozialer Wohnraum. Dabei sind die Inhalte des Gesetzes nicht vom Himmel gefallen. Ihm ging ein breit angelegter Beratungsprozess mit zahlreichen Beteiligten von Kommunen über Mieterverbände bis hin zur Immobilienwirtschaft und Wissenschaft in der Baulandkommission voraus.

 

Welche Vorteile bringt das Baulandmobilisierungsgesetz den Städten und Gemeinden in Schleswig-Holstein❓

Mit der Änderung des Baugesetzbuches wurden einige Neuerungen und Planungserleichterungen eingeführt, von denen auch die Städte und Gemeinden in Schleswig-Holstein profitieren. Dies sind insbesondere:

  • Der sektorale Bebauungsplan: In Zukunft können Kommunen auch in Bereichen, in denen kein Bebauungsplan besteht (§34 BauBG), festzulegen, in welchem Maße nur Wohnungsbau, insbesondere sozialer Wohnraum, entstehen darf. Dies war bisher nicht oder nur sehr schwierig möglich – es konnte fast jede Form von Bebauung entstehen, ohne dass Menschen mit niedrigen Einkommen profitierten. Dies hilft erheblich, bestehende Lücken zu nutzen und veränderte Bedarfe an Wohnungen zu decken, ohne langwierige Planungsverfahren, denn viele Altstädte oder gewachsene Ortsteile haben keine Bebauungspläne.
  • Kommunen können jetzt ein Vorkaufsrecht geltend machen, wenn ein erheblicher städtebaulicher Missstand besteht. Dies war bisher nicht möglich.
  • Im Bereich eines Bebauungsplanes hatten Gemeinden bisher nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn ein Grundstück unbebaut war. Für brachliegende Flächen im Bereich eines Bebauungsplanes haben Gemeinden nun definitiv auch dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Fläche nur vorläufig oder zum Schein bebaut wurde. Denn bisher konnten Grundstücksspekulanten ein Vorkaufsrecht der Gemeinde verhindern, indem sie zum Beispiel nur ein Gartenhaus oder ein Carport gebaut haben. So lagen Baugrundstücke zum Teil viele Jahre brach.
  • Bei Ausübung des Vorkaufsrechts können Gemeinden sich jetzt auf den Verkehrswert der Immobilie berufen und müssen nicht mehr praktisch jeden Preis akzeptieren, den ein Verkäufer haben möchte.
  • Städte und Gemeinden erhalten mehr Rechte, wenn sie ein sogenanntes Städtebauliches Konzept vorlegen. So können sie auch in solchen Gebieten ein Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Sie können zudem gezielter festlegen, wie unzusammenhängende Brachflächen gerade in Innenstädten sinnvoller genutzt werden können.
  • Kleinere Außenbereichsflächen, die an bereits vorhandene Bebauung anschließen, können nun in einem beschleunigten Verfahren für eine Wohnbebauung einbezogen werden; dies erspart oft langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren.

„All dies ist nur durch den Einsatz der SPD auf allen Ebenen zustande gekommen. Die Union hätte am liebsten gar keine Änderungen vorgenommen und hat jahrelang blockiert, denn sie will lieber Spekulanten schützen und Luxuswohnungen ermöglichen, statt für alle bezahlbaren Wohnraum.“

Özlem Ünsal

 

Warum dann jetzt noch der Antrag im Landtag❓

Nicht alle Erleichterungen und Instrumente für die Kommunen gelten unmittelbar. Nur die schon genannten Instrumente können ohne Zutun des Landes auch unmittelbar von den Kommunen angewendet werden. Einige weitere, sehr wichtige Instrumente können erst dann genutzt werden, wenn die Landesregierung dies in der Verordnung ausdrücklich zulässt. Diese Landesverordnung muss die sogenannten angespannten Wohnungsmärkte definieren.

Instrumente, die nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten gelten, sind:

  • Die Möglichkeit einer Gemeinde, von einem schon bestehenden Bebauungsplan abzuweichen, um weiteren Wohnungsbau zu ermöglichen. Dies kann eine sonst langwierige Änderung eines Bebauungsplanes vermeiden, wenn die Gemeinde oder ein anderer Bauträger vom Bebauungsplan abweichen möchte, um Wohnraum zu schaffen
  • Über eine Satzungsermächtigung können Kommunen dann ein besonderes Vorkaufsrecht auch für brachliegende Flächen begründen, die keinem Bebauungsplan unterliegen. Das gilt häufig für Altstadtbereiche oder ältere, gewachsene Wohngebiete. Gibt es keine Landesverordnung, gilt das Vorkaufsrecht auch weiter nur dort, wo es einen Bebauungsplan gibt.
  • Wenn Grundstücke z.B. aus Spekulationsgründen brach liegen, können Städte und Gemeinden Eigentümer*innen mit einem Baugebot einfacher verpflichten, dort Wohnungen zu bauen. Gemeinden können das Grundstück auch zugunsten einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft übernehmen, die dann dort baut.

Auch die Umsetzung des neu im Baugesetzbuch eingeführten Umwandlungsstopps ist an den Erlass einer entsprechenden, eigenständigen Landesverordnung geknüpft. Der Umwandlungsstopp verhindert in einem festgelegten Gebiet, dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Nicht selten verkaufen Eigentümer*innen Wohnungen in einem Gebäude einzeln. Die neuen Eigentümer*innen machen dann Eigenbedarf geltend, so dass bisher völlig legal Mietwohnraum verloren geht. Bei den gestiegenen Immobilienpreisen ist dieses Modell oft sehr lukrativ für die bisherigen Eigentümer*innen der Mietwohnungen. Teilweise werden Mietshäuser extra für diesen Zweck gekauft und dann einzeln verkauft. Die bisherigen, oft langjährigen Mieter*innen müssen ihre Wohnungen verlassen und sich oft zu schlechteren Konditionen neue Wohnungen suchen – wenn dies in angespannten Wohnungsmärkten überhaupt möglich ist. Mit Wirkung des Umwandlungsstopps aber ist die Umwandlung von Mietwohnraum in den betroffenen Gebieten genehmigungspflichtig, so dass die Kommune die Hand schützend auf dem Mietwohnraum hat.

 

Wird die Landesregierung den Spielraum der Kommunen durch eine Verordnung erweitern❓

Wir sind gespannt, ob die Landesregierung unserem Vorschlag, eine entsprechende Verordnung zu erlassen, folgen wird. Zuletzt hatte die Landesregierung die Verordnung über die sogenannte Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse abgeschafft mit der Begründung, es gäbe keine angespannten Wohnungsmärkte in Schleswig-Holstein. Das sehen wir komplett anders – und auch schon die vorherige Landesregierung. Denn diese hatte schon in der letzten Legislatur zahlreiche Kommunen in SH als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen.
Grund der Abschaffung war einzig und allein der Druck der Vermieter auf CDU und FDP, die lieber alles den Markt regeln lassen wollen. Warum die Grünen, denen Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Baulandmobilisierungsgesetz auf Bundesebene nicht weit genug gehen, das mitmachen, bleibt schleierhaft. Dabei hat sich die Lage sogar noch weiter verschärft. Die Mieten steigen in SH, insbesondere in den Ballungsgebieten, weiter deutlich stärker als die Inflation oder die Löhne und Gehälter. Damit wird Wohnen in SH immer teurer, was die Einkommensschwachen ganz besonders trifft. Es ist also dringend notwendig, dass die Landesregierung die Verordnungsermächtigungen aus dem Baulandmobilisierungsgesetz nutzt und auch die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenzenverordnung wieder in Kraft setzt.

 

Wohnen ist Daseinsvorsorge – Thesenpapier

Wie wir wohnen – eine Frage der Gerechtigkeit

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Klimaschutz und bezahlbares Wohnen müssen im Einklang funktionieren!